Haber-1063.1: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir ve Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Gelişen şehirleşme, artan konut ihtiyacı ve gayrimenkul değerlerinin yükselmesiyle birlikte, özellikle büyük şehirlerde sıkça başvurulan bir yöntem olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahipleri hem de müteahhitler açısından avantajlı bir yapılaşma modeli sunar. Ancak bu avantajlardan yararlanmak için sözleşmenin doğru ve eksiksiz hazırlanması, tarafların yükümlülüklerinin net biçimde belirlenmesi ve hukuki güvence altına alınması gerekir.

Tutku Acar Hukuk Bürosu olarak bu kapsamlı yazımızda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ne olduğunu, tarafların hak ve sorumluluklarını, sık karşılaşılan uyuşmazlıkları ve dikkat edilmesi gereken hukuki ayrıntıları ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

---

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan ve arsa sahibinin arsasını müteahhite devretmesi karşılığında, belirli bir sayıda bağımsız bölümün kendisine verilmesini öngören karma nitelikli bir sözleşmedir.

Bu sözleşme türü, hem taşınmaz satışı vaadi hem de eser sözleşmesi unsurlarını bir arada barındırır. Müteahhit, arsa üzerinde belirli bir yapı inşa etmeyi ve bu yapının bazı bölümlerini arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ederken, arsa sahibi de müteahhite arsa payı devrini vaat eder.

---

Sözleşmenin Tarafları Kimlerdir?

1. Arsa Sahibi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bir taraf arsanın yasal sahibidir. Arsa sahibi tek kişi olabileceği gibi hissedarlar ya da birden fazla malik de olabilir. Ortak maliklerde oybirliği ile karar alınmadan sözleşmeye taraf olunması geçersiz olabilir.

2. Yüklenici (Müteahhit)

Yapıyı gerçekleştirmeyi taahhüt eden kişidir. Gerçek kişi olabileceği gibi bir inşaat firması, limited ya da anonim şirket de olabilir. Yüklenicinin teknik yeterliliği, ekonomik gücü ve iş geçmişi sözleşmenin uygulanabilirliği açısından hayati önem taşır.

---

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Bu sözleşme türü şu hukuki yönleri bünyesinde taşır:

• Eser Sözleşmesi: Müteahhitin belirli bir bina yapma yükümlülüğü vardır.

• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Arsa sahibinin arsa payını belirli bağımsız bölümler karşılığında müteahhite devretme vaadi vardır.

Bu iki temel yapı sözleşmenin karma nitelikli olduğunu ortaya koyar ve bu nedenle hem Türk Borçlar Kanunu hem de Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır.

---

Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

• Arsanın İnşaata Uygun Duruma Getirilmesi: Arsa tapuda kayıtlı olmalı, üzerinde ipotek, haciz veya şerh olmamalıdır.

• Arsa Payı Devri: Müteahhide verilecek kat veya bağımsız bölümler oranında arsa payının devri gerçekleşmelidir.

• İnşaata Engel Olunmaması: Müteahhidin çalışmasına engel teşkil edecek herhangi bir işlem veya müdahaleden kaçınılmalıdır.

• Gerekli Resmî Belgelerin Sunulması: İmar durumu, ruhsat ve planlarla ilgili belediyeden alınacak evraklar arsa sahibi tarafından temin edilmelidir.

Müteahhidin Yükümlülükleri

• Binayı Sözleşmeye Uygun Olarak Yapmak: Plan, proje ve yapı ruhsatına uygun şekilde inşaat tamamlanmalıdır.

• Zamanında Teslim: İnşaat, sözleşmede belirtilen sürede tamamlanmalı ve teslim edilmelidir.

• Malzeme Kalitesi ve İşçilik: Kullanılan yapı malzemeleri belirli kalite standartlarında olmalıdır.

• Teslim Edilen Katların İskânı: Bağımsız bölümler iskan alınarak teslim edilmelidir.

• İnşaat Sigortası: Risklere karşı bina ve çalışanlar sigortalanmalıdır.

• Arsa Sahibine Ait Bağımsız Bölümlerin Kat İrtifakı ile Teslimi: Arsa sahibi sözleşmede belirtilen metrekare ya da daire sayısına göre teslim almalıdır.

---

Sözleşmede Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar

• Tarafların açık kimlik ve adres bilgileri

• Arsanın açık tanımı ve tapu bilgileri

• Projenin yapım şekli ve teslim süresi

• Bağımsız bölümlerin paylaşımı

• Kat irtifakı ve iskan işlemleri

• Cezai şartlar ve teminat hükümleri

• Sözleşmenin fesih koşulları

• Gecikme durumunda uygulanacak yaptırımlar

• Müteahhidin devri ve alt yüklenici durumu

• Uygulanacak hukuk ve yetkili mahkeme

---

Kat Karşılığı Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Sözleşmenin Noter Onaylı Olması: Taraflar arası uyuşmazlıklarda ispat açısından önemlidir.

• Tapuda Şerh Edilmesi: Sözleşmenin üçüncü kişilere karşı hüküm doğurması için tapuya şerh düşülmelidir.

• Teminat Mektubu Talep Edilmesi: Müteahhidin projeyi yarıda bırakmaması için bankalardan alınacak teminat mektupları güvence sağlar.

• İnşaat Süreci Takvimi: Hangi tarihte hangi seviyeye gelineceği belirlenmelidir.

• Cezai Şartlar: Teslim süresine uyulmaması halinde uygulanacak ceza net olarak yazılmalıdır.

• Arsa Payı Devri Ne Zaman Yapılacak?: Müteahhidin projeye başlaması için tamamlanması gereken aşamalar yazılmalıdır.

---

Uyuşmazlıkların Sık Görüldüğü Alanlar

• Zamanında Teslim Edilmeyen Projeler

• Eksik veya düşük kalitede inşaat

• Arsa sahibine eksik bağımsız bölüm teslimi

• Projede ruhsat dışı değişiklikler

• İnşaat sırasında çevreye veya komşulara zarar verilmesi

• Arsa payı devrinin yapılmaması

Bu tür durumlarda Tutku Acar Hukuk Bürosu, taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi değerlendirerek hem dava açma hem de alternatif uyuşmazlık çözüm yolları ile sorunun çözümünde etkin rol oynamaktadır.

---

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kat karşılığı sözleşme tapuya şerh edilmeli midir?
Evet. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi üçüncü kişilere karşı koruma sağlar.

2. Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne olur?
Sözleşmede cezai şart varsa devreye girer. Ayrıca tazminat davası açılabilir.

3. İnşaat süresi uzarsa arsa sahibi ne yapabilir?
Gecikme cezası uygulanabilir. İhtar çekilerek sözleşme feshedilebilir.

4. Bağımsız bölüm tesliminde eksiklik varsa ne yapılmalı?
Eksiklikler için tespit yapılabilir ve ifa davası açılabilir.

---

Sonuç: Hukuki Güvence Olmadan Adım Atmayın

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, her iki taraf için de kazançlı olabilecek yapılar sunar. Ancak bu kazancın gerçekleşmesi ancak ve ancak hukuki güvence ile mümkündür. Eksik ya da belirsiz hazırlanan sözleşmeler, yıllarca sürecek davalara, ekonomik kayıplara ve hak kayıplarına neden olabilir.

Tutku Acar Hukuk Bürosu olarak:

• Sözleşme hazırlama ve incelenmesi

• Tapu işlemlerinin yürütülmesi

• Uyuşmazlık durumunda dava takibi

• Eksik teslim ve gecikme durumlarına müdahale

• Kat irtifakı ve iskan süreci takibi

konularında müvekkillerimize tam kapsamlı hukuki danışmanlık sağlamaktayız.

Haber-1063.2: Sözleşme Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gereken Temel Hukuki Unsurlar

Hukuki Güvencenin Temel Taşı: Doğru Hazırlanmış Bir Sözleşme

Sözleşmeler, hayatın her alanında karşımıza çıkan yazılı mutabakatlardır. Günlük yaşamda yapılan basit bir kira anlaşmasından, büyük çaplı ticari yatırımlara, arsa satışlarından hizmet tedarikine kadar her işlem sözleşme çerçevesinde yürütülür. Ancak birçok kişi, sözleşmenin yalnızca “imza atılması gereken bir evrak” olduğunu zannederek ciddi hak kayıplarına uğrayabiliyor.

Tutku Acar Hukuk Bürosu olarak bu yazımızda, bir sözleşme hazırlanırken mutlaka göz önünde bulundurulması gereken temel hukuki unsurları, dikkat edilmesi gereken püf noktaları ve olası hukuki riskleri kapsamlı biçimde ele alıyoruz.

---

Sözleşme Nedir? Hukuki Tanım ve Önemi

Sözleşme, en temel tanımıyla, iki veya daha fazla taraf arasında kurulan ve karşılıklı hak ve borçlar doğuran, hukuki sonuç yaratma amacı taşıyan irade beyanlarının bütünüdür. Türk Borçlar Kanunu’na göre sözleşmeler, tarafların serbest iradesi ile yapılabilir; ancak kanuna, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına ve emredici hükümlere aykırı olamaz.

Doğru hazırlanmış bir sözleşme:

• Taraflar arasındaki ilişkiyi netleştirir,

• Uyuşmazlıkların önüne geçer,

• İspat kolaylığı sağlar,

• Hukuki güvence oluşturur.

---

Sözleşme Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gereken Temel Hukuki Unsurlar

1. Tarafların Kimlik Bilgilerinin Açık ve Eksiksiz Yazılması

Her sözleşmenin ilk adımı, tarafların doğru tanımlanmasıdır. Gerçek kişilerde isim, soyisim, T.C. kimlik numarası ve adres; tüzel kişilerde ise unvan, MERSİS numarası, ticaret sicil bilgisi ve yetkili temsilcinin adı yer almalıdır.

Yanlış ya da eksik bilgi ileride taraf tespiti sorunlarına ve geçerlilik tartışmalarına yol açabilir.

2. Sözleşmenin Konusunun Açıkça Belirtilmesi

Sözleşmede yer alan işin, hizmetin ya da ürünün ne olduğu, ne şekilde sunulacağı, hangi koşullarda teslim edileceği, performans kriterlerinin ne olacağı çok net şekilde yazılmalıdır. Belirsizlik, yorum farklarına neden olur ve anlaşmazlıkları doğurur.

Örneğin:

“Danışmanlık hizmeti verilecektir.” demek yerine,
“A firması, B firmasına 01.07.2025 – 01.10.2025 tarihleri arasında haftada 2 gün mali müşavirlik hizmeti sağlayacaktır.” gibi ayrıntılı ifade kullanılmalıdır.

3. Bedel ve Ödeme Şartları

Hizmet veya mal bedeli TL, döviz cinsinden ya da değişken bazlı tanımlanabilir. Ancak mutlaka ödeme şekli (nakit, havale, taksitli), süresi, faiz oranları (gecikme halinde), avans miktarı ve fatura bilgileri yazılmalıdır.

Hatalı Örnek:

“Ödeme yapılacaktır.”
Doğru Örnek:
“Toplam 150.000 TL bedelin %50’si peşin, kalanı teslimden sonra 30 gün içinde ödenecektir.”

4. Süre ve Sözleşme Başlangıç-Bitiş Tarihleri

Sözleşmenin süresi belirtilmelidir. Eğer belirli süreli değilse, “belirsiz süreli” olduğu ve hangi durumlarda sona ereceği açıklanmalıdır. Ayrıca uzatma koşulları ve fesih hükümleri de yer almalıdır.

5. Tarafların Yükümlülükleri

Tarafların birbirlerine karşı olan yükümlülükleri ayrı ayrı ve detaylı biçimde açıklanmalıdır. Örneğin:

• Teslim tarihleri,

• İşin kabul ve kontrol şartları,

• Sorumluluk sınırları,

• Malzeme tedariki kim tarafından yapılacak,

• Gecikme halinde ne olur?

Bu bölüm ne kadar ayrıntılıysa, o kadar az sorun yaşanır.

6. Cezai Şart ve Müeyyideler

Her sözleşmede mutlaka cezai şart (penalty clause) maddesi yer almalıdır. Özellikle;

• Geç teslim,

• Kusurlu iş,

• Sözleşme ihlali durumlarında uygulanacak maddi yaptırım açıkça belirtilmelidir.

Örnek:

“İşin teslim süresi 15 günü aşarsa, her gecikme günü için 500 TL ceza uygulanacaktır.”

7. Teminat ve Güvence Hükümleri

Yüksek bütçeli ya da ticari sözleşmelerde taraflardan biri diğerinden teminat isteyebilir. Bu teminat;

• Banka teminat mektubu,

• Kefalet,

• Depozito,

• Teminat senedi gibi olabilir.

Teminatın ne zaman alınacağı, hangi durumda iade edileceği netleştirilmelidir.

8. Sözleşmenin Feshi ve Geçerlilik Koşulları

Sözleşmenin hangi durumlarda, hangi usulle feshedileceği yazılmalıdır. “Önceden 15 gün yazılı bildirimle” gibi ifadeler tarafları korur. Ayrıca sözleşmenin yürürlük tarihi, imza tarihi ve geçerlilik şartları yer almalıdır.

9. Mücbir Sebep (Force Majeure) Maddesi

Doğal afet, savaş, salgın, yangın, resmi yasaklar gibi önlenemez durumlar sözleşmeye engel olabilir. Bu tür durumlarda tarafların yükümlülükleri askıya alınabilir. Bu nedenle sözleşmede “mücbir sebep” maddesi yer almalı ve süresi ile etkisi açıklanmalıdır.

10. Uygulanacak Hukuk ve Yetkili Mahkeme

Sözleşmeden doğacak uyuşmazlıkların çözümünde hangi ülke hukuku geçerli olacak ve hangi şehir mahkemesi yetkili olacak mutlaka belirtilmelidir.

Örnek:

“Taraflar arasında çıkabilecek her türlü uyuşmazlıkta Türk Hukuku uygulanacak olup, Antalya Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.”

---

Özel Sözleşme Türlerine Göre Ek Unsurlar

Hizmet Sözleşmeleri İçin

• Hizmetin kapsamı

• Çalışma saatleri

• İzin günleri

• Ücret artış oranları

• İş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri

Satış Sözleşmeleri İçin

• Ürün tanımı (miktar, kalite)

• Teslim şekli (kargo, yerinde teslim)

• Hasar riski kime ait

• İade ve iptal şartları

Taşeronluk Sözleşmeleri İçin

• Ana yüklenicinin onayı

• Alt işverenin sorumluluk sınırları

• SGK yükümlülükleri

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri İçin

• Arsa payı devri ne zaman yapılacak?

• Hangi bağımsız bölümler kime ait olacak?

• Teslim süresi ve yapı kullanma izni

---

Sözleşme Hazırlarken Yapılan En Yaygın Hatalar

• Kopyala-yapıştır sözleşmeler kullanmak

• Taraf bilgilerinin eksik yazılması

• Net olmayan teslim şartları

• Cezai şartların yazılmaması

• Sözlü anlaşmalara dayanmak

• Noter onayı veya tapu şerhi yaptırmamak

• Uzman hukukçu danışmanlığı almamak

Bu hatalar, ileride telafisi zor uyuşmazlıklara ve ekonomik kayıplara neden olabilir.

---

Tutku Acar Hukuk Bürosu Olarak Sunduğumuz Hizmetler

• Sözleşme taslağı hazırlama

• Mevcut sözleşmeleri inceleme ve revize etme

• Risk analizi ve hukuki danışmanlık

• Noter işlemlerine eşlik etme

• Ticari sözleşmelerde müzakere desteği

• Gerekli şerh ve kayıtların yapılması

• Uyuşmazlık halinde dava ve arabuluculuk süreçlerini yürütme

---

Sık Sorulan Sorular

Sözleşme noter onaylı olmak zorunda mı?
Hayır, her sözleşme için zorunlu değildir. Ancak taşınmaz satışı, evlilik sözleşmesi gibi bazı türlerde noter onayı gereklidir.

Sözleşmeyi yalnızca biri imzalarsa geçerli midir?
Hayır, tüm tarafların imzası bulunmalıdır. Aksi halde tek taraflı beyan olur ve geçersiz sayılır.

İngilizce sözleşme Türkiye’de geçerli midir?
Evet, ancak taraflar Türkçe tercümesini de eklemelidir. Uyuşmazlık halinde Türkçe versiyon esas alınır.

Sözleşmeye sonradan ek yapılabilir mi?
Evet, ancak her iki tarafın yazılı onayı ile bir ek protokol hazırlanmalıdır.

---

Sonuç: Güçlü Bir Sözleşme, Güçlü Bir Hukuki Zemin Demektir

Sözleşmeler, yalnızca imza atmakla tamamlanmaz. Her madde, her detay, tarafların geleceğini şekillendirir. Özellikle ticari yaşamda karşılıklı güven kadar hukuki güvenlik de hayati önem taşır. Belirsizliklerin yerini netlik, ihtimallerin yerini önleyici hükümler aldığında, hem iş ilişkileri güçlenir hem de olası zararlar önlenir.

Tutku Acar Hukuk Bürosu olarak, bireysel ve kurumsal müvekkillerimize sözleşme hazırlığı ve denetimi süreçlerinde titizlikle destek olmaya devam ediyoruz. Profesyonel danışmanlık için bize ulaşın ve haklarınızı güvence altına alın.

Haber-1063.3: Kat Karşılığı Sözleşmelerde Sık Görülen Uyuşmazlıklar ve Yargı Süreci

Gayrimenkul Projelerinde En Sık Karşılaşılan Hukuki Sorunlar ve Çözüm Yolları

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de arsa sahipleri ve müteahhitler arasında yapılan en yaygın taşınmaz geliştirme modellerinden biridir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi, arsasını müteahhide devretmekte; müteahhit de karşılığında belirli sayıda daire veya bağımsız bölüm taahhüt etmektedir. Ancak her iki tarafın yükümlülükleri, beklentileri ve projeye dair detaylar net şekilde belirlenmediğinde ciddi uyuşmazlıklar ve maddi zararlar kaçınılmaz hale gelir.

Tutku Acar Hukuk Bürosu olarak bu yazımızda, kat karşılığı sözleşmelerde sıkça karşılaşılan hukuki ihtilafları, bu ihtilafların doğmasına neden olan unsurları ve yargı sürecinde tarafların nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini kapsamlı biçimde ele alıyoruz.

---

Kat Karşılığı Sözleşme Nedir? Temel Tanım ve Uygulama Alanı

Kat karşılığı sözleşme; arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan ve tarafların karşılıklı edim yükümlülüklerini belirleyen bir özel hukuk sözleşmesidir. Arsa sahibi, arsanın bir bölümünü (veya tamamını) yapı yapılması amacıyla yükleniciye verirken; yüklenici de bu arsa üzerinde inşa edeceği binadan arsa sahibine bağımsız bölümler (daire, iş yeri vb.) vermeyi taahhüt eder.

Bu sözleşmelerin hem taşınmaz hukuku hem de borçlar hukuku açısından çok yönlü hükümler içermesi, doğabilecek uyuşmazlıkların niteliğini karmaşıklaştırır. Dolayısıyla sözleşme hazırlanırken uzman desteği şarttır.

---

Kat Karşılığı Sözleşmelerde En Sık Görülen Uyuşmazlık Türleri

1. Projenin Zamanında Tamamlanmaması

En yaygın sorunlardan biri müteahhidin inşa faaliyetlerini zamanında tamamlayamamasıdır. Genellikle şu nedenlere dayanır:

• Finansal yetersizlik

• İnşaat ruhsatı alınamaması

• Teknik ekip eksikliği

• Müteahhidin işi terk etmesi

Bu durumda arsa sahipleri hem zaman hem de maddi olarak mağdur olurlar. Sözleşmede “teslim süresi” ve “gecikme halinde cezai şart” maddeleri yer almıyorsa hak arama süreci zorlaşabilir.

2. Verilecek Dairelerin Niteliği ve Sayısı Konusunda Anlaşmazlık

Sözleşmede teslim edilecek bağımsız bölümlerin:

• Sayısı,

• Büyüklüğü,

• Konumu (kat planı),

• Teknik özellikleri (asansör, balkon, ısıtma sistemi),

• Tapu kayıtları (arsa pay oranı)

net olarak belirtilmezse, taraflar arasında ciddi ihtilaflar yaşanabilir. Müteahhit çoğu zaman daha küçük, daha düşük değerli veya söz verilen nitelikte olmayan daireler teslim edebilir.

3. İnşaat Ruhsatı ve İmar Planına Aykırılıklar

Ruhsatsız veya imar planına aykırı yapılan projelerde belediyeler tarafından durdurma, yıkım veya ceza kararları alınabilir. Müteahhidin gerekli yasal izinleri almadan işe başlaması, arsa sahibinin de sorumluluğunu doğurur.

Bu durum, inşaatın devam edememesine, hatta mevcut yapının hukuken geçersiz sayılmasına sebep olabilir.

4. Arsa Sahiplerinin Birden Fazla Kişi Olması ve Ortak İrade Sorunları

Arsa birden fazla kişi adına kayıtlıysa (örneğin mirasçılar), taraflar arasında görüş ayrılığı çıkabilir. Bazı paydaşların sözleşmeyi kabul etmemesi veya sonradan cayması, projeyi tıkayabilir. Bu nedenle tüm hissedarların açık rızası yazılı olarak alınmalıdır.

5. Müteahhidin Başka Kişilere Taahhütte Bulunması (Satış, Rehin)

Bazı durumlarda müteahhit, arsa sahibinden devraldığı inşaat hakkını henüz inşaat tamamlanmadan 3. kişilere satmakta veya ipotek vermektedir. Bu da arsa sahibinin haklarının zedelenmesine neden olabilir.

Yeterli güvenceler alınmadıysa, müteahhit iflas ettiğinde veya işi yarım bıraktığında arsa sahibi hukuki ve mali yönden büyük risk altında kalır.

6. Teslim Sonrası Yapı Kalitesi ve Ayıplı Malzeme Kullanımı

İnşaat tamamlandığında teslim edilen bağımsız bölümlerde; çatlaklar, sızıntılar, yalıtım sorunları gibi kusurlar ortaya çıkabilir. Müteahhidin bu ayıpları giderme yükümlülüğü vardır ancak çoğu zaman kaçınmaktadır.

Ayıplı teslimlerde, Türk Borçlar Kanunu kapsamında “ayıptan doğan sorumluluk” çerçevesinde dava açılabilir.

---

Uyuşmazlıklar Karşısında İzlenmesi Gereken Hukuki Süreç

1. Sözleşmenin İncelenmesi ve Hukuki Değerlendirme

Uyuşmazlık yaşandığında ilk yapılması gereken şey, taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin detaylı biçimde incelenmesidir. Sözleşmede;

• Teslim süreleri

• Cezai şartlar

• Tapu devri koşulları

• Mücbir sebep hükümleri
  gibi maddeler yorumlanarak hukuki strateji belirlenir.

2. Noter İhtarname Gönderilmesi

Uyuşmazlık durumunda ilk aşama, karşı tarafa noter kanalıyla ihtar göndermektir. Bu ihtar:

• Süresinde yapılmalı,

• Açık talepler içermeli (örneğin eksik daire teslimi, gecikme cezası talebi),

• Hukuki hak saklı tutularak yapılmalıdır.

İhtarname, dava sürecinde delil olarak kullanılacağından profesyonel hazırlanmalıdır.

3. Dava Öncesi Arabuluculuk Süreci (Zorunlu)

Kat karşılığı sözleşmeler, taşınmaz hukuku ve edim uyuşmazlıkları içerdiğinden zorunlu arabuluculuk kapsamında olabilir. Taraflar dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa tutanak alınarak dava açılır.

4. İlgili Davaların Açılması

Duruma göre aşağıdaki davalardan biri veya birkaçı açılabilir:

a. Teslim Davası

Sözleşmede vaat edilen bağımsız bölümler teslim edilmemişse, müteahhide karşı teslim davası açılır.

b. Tapu İptal ve Tescil Davası

Eğer tapular usulsüz biçimde üçüncü kişilere devredildiyse veya vaat edilen arsa payı verilmediyse bu dava gündeme gelir.

c. Tazminat Davası

Geç teslim, ayıplı teslim, sözleşme ihlali gibi nedenlerle maddi/manevi tazminat talep edilebilir.

d. İşin Feshi ve Terk Davası

Müteahhit işi bırakmışsa, mahkemeden sözleşmenin feshini ve arsanın iadesini talep etmek mümkündür.

5. İhtiyati Tedbir ve Tapuya Şerh Talebi

Davalar devam ederken arsa ya da yapı üzerindeki tasarrufların önlenmesi amacıyla mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilir. Ayrıca tapuya şerh konulması, üçüncü kişilerin hak kazanmasını engeller.

---

Hukuki Süreç Ne Kadar Sürer?

Kat karşılığı sözleşmelerle ilgili davalar teknik ve karmaşık olduğundan uzun sürebilir. Özellikle bilirkişi incelemeleri, tapu işlemleri, yapı denetim raporları gibi detaylar nedeniyle süre 1-3 yıl arasında değişebilir. Süreci hızlandırmak için deneyimli avukat desteği şarttır.

---

Tutku Acar Hukuk Bürosu Olarak Sunduğumuz Hizmetler

• Kat karşılığı sözleşme hazırlama ve denetimi

• Uyuşmazlık öncesi risk analizi

• Noter ihtarnamelerinin hazırlanması

• Zorunlu arabuluculuk başvuruları

• Tapu şerhi ve ihtiyati tedbir takibi

• Teslim, tazminat, tapu iptal ve fesih davalarının takibi

• Müteahhit iflası ve zararın tahsili süreci

---

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı sözleşme noterde yapılmak zorunda mı?
Hayır, yazılı olarak yapılması yeterlidir. Ancak tapu devri içerdiği için noter veya tapu müdürlüğü işlemi şarttır.

Müteahhit işi bırakırsa arsa sahibi ne yapmalı?
Hukuki ihtarname gönderilmeli, ardından işin feshi ve zarar tazmini için dava açılmalıdır.

Sözleşmede cezai şart yoksa yine de tazminat talep edebilir miyim?
Evet. Genel hükümlere dayanarak uğranılan zarar ispat edilirse, sözleşme dışı tazminat istenebilir.

Daire teslimi eksik veya kusurlu yapılırsa ne yapılmalı?
Ayıplı ifa kapsamında tazminat davası açılabilir ya da dairelerin düzeltilmesi istenebilir.

---

Sonuç: Hukuki Güvence Olmadan Kat Karşılığı Anlaşma Yapmayın

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, görünüşte basit ama içerik olarak karmaşık süreçlerdir. Özellikle büyük yatırımlar, yüksek değerde gayrimenkuller ve çoklu taraf ilişkileri söz konusu olduğunda, en ufak bir eksiklik bile yıllarca sürebilecek davalara neden olabilir.

Tutku Acar Hukuk Bürosu olarak, sözleşme öncesinden teslim aşamasına kadar her adımda yanınızda yer alıyor, hak kayıplarının önüne geçiyoruz. Uzman desteğimizle hem projelerinizi güvence altına alabilir hem de olası uyuşmazlıklarda etkin şekilde hakkınızı arayabilirsiniz.

---

Haber-1063.4: Hukuki Güvence İçin Avukat Desteğinin Önemi ve Tutku Acar Hukuk Bürosu’nun Rolü

Gayrimenkul Sözleşmelerinde Hukuki Risklerden Korunmak İçin Neden Profesyonel Destek Şarttır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahiplerinin büyük mali beklentilerle müteahhitlerle iş birliğine girdiği; ancak sözleşme detaylarının yetersizliği veya yasal güvencelerin eksikliği nedeniyle ciddi mağduriyetlerin yaşandığı alanların başında gelir. Bu noktada, sadece sözleşme imzalamak değil, her aşamada hukuki danışmanlık almak, olası hak kayıplarını önlemenin tek yolu haline gelmiştir.

İşte tam da bu noktada Tutku Acar Hukuk Bürosu devreye giriyor. Bu yazımızda, kat karşılığı inşaat projelerinde neden bir avukattan destek alınması gerektiğini, bu desteğin hangi aşamalarda nasıl fayda sağladığını ve Tutku Acar Hukuk Bürosu’nun bu süreçte nasıl bir rol üstlendiğini detaylıca ele alacağız.

---

Hukuki Destek Neden Şarttır?

1. Sözleşme Görünenden Çok Daha Fazlasını İçerir

Kat karşılığı sözleşmeler yalnızca “arsa senin, daire benim” mantığıyla ele alınamaz. Bu tür sözleşmeler:

• Tapu hukuku,

• Borçlar hukuku,

• İmar mevzuatı,

• Kat mülkiyeti kanunu,

• Vergi hukuku,
  gibi birçok hukuki alanı doğrudan ilgilendiren ve bu alanlarda teknik bilgi gerektiren metinlerdir.

Bir avukat tarafından hazırlanıp yorumlanmamış her sözleşme, tarafları farkında olmadan ağır yükümlülükler altına sokabilir.

2. Müteahhitin Sözlü Taahhütleri Yeterli Değildir

Uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardan biri, müteahhidin sözlü olarak daire sayısı, kalite ya da teslim tarihi konusunda vaatlerde bulunmasıdır. Ancak sözleşmede bu vaatler yer almıyorsa, hukuki olarak hiçbir anlam taşımaz.

Avukat desteğiyle bu sözlü beyanların yazılı hale getirilmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda delil niteliği taşır.

3. Hak Kaybı ve Maddi Zararların Telafisi Zorlaşır

Kat karşılığı projelerde bir hata veya ihmal çoğu zaman milyonlarca liralık zarar doğurabilir. Geciken projeler, ayıplı teslimatlar veya tapu devri sorunları arsa sahiplerini hem maddi hem manevi olarak zor durumda bırakır.

Hukuki destek alınmadığında bu zararların telafi edilmesi ya çok uzun sürer ya da tamamen imkânsız hale gelir.

---

Hukuki Destek Hangi Aşamalarda Gerekir?

A. Sözleşme Öncesi Hukuki İnceleme ve Danışmanlık

Her başarılı kat karşılığı projede ilk adım, arsa sahibi ve müteahhit arasında yapılacak sözleşmenin tüm yönleriyle değerlendirilmesidir. Tutku Acar Hukuk Bürosu:

• Arsanın tapusal ve imar durumu analizini yapar.

• Müteahhidin ticari geçmişini ve mali yeterliliğini inceler.

• Belediyeden alınması gereken izin ve ruhsatları kontrol eder.

• Sözleşme hükümlerini tarafların haklarını en iyi koruyacak şekilde düzenler.

B. Sözleşmenin Hazırlanması ve Müzakeresi

Sözleşme metni sadece yazılı metin değil; ileride yaşanabilecek ihtilafların en güçlü önlemidir. Bu kapsamda:

• Daire teslim tarihleri,

• Cezai şartlar,

• Tapu devri koşulları,

• Mücbir sebep hükümleri,

• Ayıplı mal hükümleri,

• Bağımsız bölüm planları gibi tüm kritik başlıklar netleştirilir.

Tutku Acar Hukuk Bürosu’nun uzman avukatları, sözleşmenin taraflar arasında adil bir dengeyle kurulmasını sağlar ve müzakereleri yürütür.

C. Uygulama Sürecinde Sürekli Hukuki Denetim

İnşaat süreci boyunca olası hukuki risklerin takibi için periyodik hukuki kontrol hizmeti verilir. Bu kontroller şunları kapsar:

• İnşaatın ruhsata uygun ilerleyip ilerlemediği,

• Dairelerin belirtilen tarihte teslim edilip edilmediği,

• Kat irtifakı ve mülkiyet süreci,

• Müteahhitin üçüncü kişilere satış yapıp yapmadığı,

• İpotek, haciz gibi riskler oluşup oluşmadığı.

Herhangi bir hukuka aykırılık tespit edildiğinde derhal müdahale edilir.

D. Uyuşmazlık Halinde Dava ve Arabuluculuk Süreci Yönetimi

Tüm önlemlere rağmen uyuşmazlık doğması durumunda Tutku Acar Hukuk Bürosu devreye girerek:

• Noter ihtarlarının hazırlanması,

• Zorunlu arabuluculuk sürecinin yürütülmesi,

• Teslim, tazminat, tapu iptal, fesih gibi davaların açılması,

• Mahkemeye sunulacak delillerin hazırlanması,

• Bilirkişi raporlarına itiraz süreçlerinin yürütülmesi,
  gibi aşamaları titizlikle takip eder.

---

Tutku Acar Hukuk Bürosu’nun Fark Yaratan Yaklaşımı

✔ Uyuşmazlık Öncesinde Önleyici Hukuki Stratejiler

Sadece dava kazanmak değil, dava açılmasını dahi gerektirmeyecek çözümler üretmek önceliğimizdir. Proaktif yaklaşımımız sayesinde risk doğmadan önüne geçeriz.

✔ Sözleşme Temelli Güvence Modeli

Sunduğumuz hizmetler, sadece genel danışmanlıkla sınırlı kalmaz. Her proje için özel sözleşme taslakları hazırlanır ve tarafların menfaatleri maksimum düzeyde korunur.

✔ Gayrimenkul Hukukunda Uzmanlaşmış Kadro

Kat karşılığı sözleşmeler, klasik borçlar hukukundan farklı dinamiklere sahiptir. Bu alanda deneyimli hukukçularımız, sadece teori değil, saha pratiğiyle harmanlanmış bilgi birikimi sunar.

✔ Süreç Odaklı ve Şeffaf Hizmet

Her aşamada müvekkil bilgilendirilir, şeffaf ücretlendirme yapılır ve sürecin tüm detayları yazılı olarak paylaşılır. Güven ve sadakat esas alınır.

---

Örnek Hizmet Alanları

• Kat karşılığı sözleşme hazırlama ve revizyonu

• Arsa tapu incelemesi ve şerh işlemleri

• Müteahhit denetimi ve taahhüt kontrolü

• İnşaat gecikmelerinde ihtarname ve takip

• Tazminat, tapu iptal, ifa ve fesih davaları

• Arabuluculuk başvurusu ve temsil

• Hakediş ve yapı kullanma izin süreci takibi

• Miras kalan taşınmazlarda ortak mülkiyet çözümü

---

Avukat Olmadan Hazırlanan Sözleşmelerin Tehlikeleri

Avukat olmadan hazırlanan kat karşılığı sözleşmelerde:

• Müteahhitin teminat vermesi unutulur.

• Tapu devri hükümleri eksik bırakılır.

• Mücbir sebep tanımı yapılmaz.

• Dairelerin nitelikleri açıkça belirtilmez.

• Geç teslimde yaptırım öngörülmez.

• Uyuşmazlık çözüm yeri yazılmaz.

Tüm bunlar, dava sürecinde hak kaybına ve delil yetersizliğine neden olur.

---

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı sözleşmeyi avukatsız yaparsam geçerli olur mu?
Evet, ancak geçerli olması her zaman yeterli değildir. Hatalı veya eksik düzenlenen sözleşmeler ileride hak kaybına yol açar.

Tapuda devir yapılmadan önce hukuki danışmanlık şart mı?
Kesinlikle evet. Tapu işlemleri geri alınamaz sonuçlar doğurur. Hukuki denetim yapılmadan tapu devri yapılmamalıdır.

Sözleşme sonrası sorun yaşanırsa ne yapılmalı?
Tutku Acar Hukuk Bürosu olarak öncelikle ihtarname ile müdahale eder, gerekirse arabuluculuk ve dava süreçlerini başlatırız.

Kat karşılığı sözleşme noter onaylı mı olmalı?
Zorunlu değildir. Ancak bazı durumlarda noter onayı delil niteliği açısından tavsiye edilir. Tapu işlemleri ise resmi kurumlarda yapılmalıdır.

---

Sonuç: Hukuki Güvence, Profesyonel Ellerde Başlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüksek meblağların, emeklerin ve zamanın harcandığı bir süreçtir. Bu sürecin her adımında hukuki destek almak, hak kayıplarının önüne geçmenin ve yatırımın geleceğini korumanın en sağlam yoludur.

Tutku Acar Hukuk Bürosu olarak bizler, gayrimenkul hukukunun tüm yönlerini bilen, sadece yazılı değil uygulamalı alanda da tecrübeli bir ekiple hizmet veriyoruz. Hem sözleşme öncesi danışmanlık hem de olası uyuşmazlıklarda dava süreçlerinde yanınızda oluyoruz.